M1 DPP Brissson: Séance 7 . Le bail emphytéotique administratif | Plateforme pédagogique de l'université de Bordeaux

Séance 7 . Le bail emphytéotique administratif

Séance 7. Le bail emphytéotique administratif

Consultation juridique.

I. La Commune d'Autour-du-lac a été démarchée par la société des golfs de l'ouest en vue de la construction d'un parcours de golf avec practice, club-house et restaurant ouvert au public sur d'anciens terrains agricoles, propriété de la commune.

a) Le Maire vous consulte sur la faisabilité juridique du projet

Vous préciserez au Maire le contenu du montage contractuel que vous préconisez
Pour quelle durée le contrat peut-il être conclu ?
1. Lors d'une réunion en mairie, le DGS a évoqué un délai maximum de 70 ans. A quoi correspond ce délai ? L'argument vous paraît-il pertinent en l'espèce

b) La société des golfs de l'ouest entend financer les construction par le recours au crédit-bail. Est-ce possible ?

Le Maire entend publier un appel à manifestation d'intérêt en vue de susciter d'autres candidats. Est-ce nécessaire ?

c) Il envisage également de financer une partie du projet afin que les écoles de la commune aient accès à ses installations sportives .

Cela vous parait-il possible ? Quels sont les risques encourus ?

II. Le Maire envisage un projet alternatif. La commune est propriétaire d'un ancien golf municipal, sans doute moins bien placé, mais dont les installations pourraient être réhabilitées et satisfaire aux attentes de la société des golfs de l'ouest.

Qu'en pensez-vous ?

III. A la suite de l'appel à manifestation d'intérêt, la Commune a reçu la candidature d'une association religieuse en vue de construire sur les mêmes terrains un espace dédié à la prière et aux cérémonies religieuses.

Après réflexion et après avoir consulté le préfet, le maire se dit prêt à satisfaire cette demande. Est-ce possible ?
Dans le cadre des échanges avec l'association candidate, la discussion porte sur une partie du financement du projet par la Commune soit sous la forme de subventions soit sous la forme d'une dispense de redevance. Qu'en pensez-vous ? Y-a-t-il des précédents

III. Le contrat est finalement conclu avec la société des golfs de l'ouest. Mais très vite, les relations entre les deux parties se dégradent.

La commune vient se s'opposer à ce que les constructions réalisées à Autour-du-Lac soient hypothéquées auprès d'un établissement bancaire en vue de la construction d'un autre complexe sur le territoire de la commune voisine.
- Qu'en pensez-vous ?
- Quel est le juge compétent en cas de recours
La société souhaite maintenant céder le contrat à un autre entreprise qui accepte de reprendre à son compte l'exploitation du golf.
- La commune peut-elle s'y opposer ?
Lassé par toutes ces complications, le maire souhaite résilier unilatéralement le contrat.
- Est ce possible ? Quelles sont les précautions à prendre

IV. Parmi les réponses écartées par la commune à la suite de l'appel à manifestation d'intérêt, la société Optimum Premium avait proposé la construction non pas d'un parcours de golf mais d'un vaste complexe sportif permettant d’accueillir l'ensemble des activités gérées par l'office communal des sports

Le montage proposé prévoyait une durée de quarante ans, l'organisation de grands évènements sportifs payants, la perception directe par la société optimum premium des abonnements sportifs et le versement d'une subvention communale annuelle couvrant les frais d'entretien des équipements.
Ce montage vous paraît-il possible ? Quel est le régime applicable aux biens et équipements concernés ?

V. Aux dernières nouvelles, les terrains concernés ne sont pas la propriété de la Commune mais du Centre hospitalier ....

Cette information vous parait-elle de nature à modifier le contexte juridique des opérations envisagées ?
Auriez-vous fait la même réponse si vous aviez été consulté avant 2015 ?

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Aujourd'hui, le maire le regrette amèrement

Documents :

CGCT, Article L1311-2

Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l'objet d'un bail emphytéotique prévu à l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence ou en vue de l'affectation à une association cultuelle d'un édifice du culte ouvert au public. Ce bail emphytéotique est dénommé bail emphytéotique administratif.

Un tel bail peut être conclu même si le bien sur lequel il porte, en raison notamment de l'affectation du bien résultant soit du bail ou d'une convention non détachable de ce bail, soit des conditions de la gestion du bien ou du contrôle par la personne publique de cette gestion, constitue une dépendance du domaine public, sous réserve que cette dépendance demeure hors du champ d'application de la contravention de voirie.

Un tel bail ne peut avoir pour objet l'exécution de travaux, la livraison de fournitures, la prestation de services, ou la gestion d'une mission de service public, avec une contrepartie économique constituée par un prix ou un droit d'exploitation, pour le compte ou pour les besoins d'un acheteur ou d'une autorité concédante soumis au code de la commande publique.

Dans le cas où un tel bail serait nécessaire à l'exécution d'un contrat de la commande publique, ce contrat prévoit, dans le respect des dispositions du présent code, les conditions de l'occupation du domaine.

Lorsque le bail a pour objet l'affectation à une association cultuelle d'un édifice du culte ouvert au public, la collectivité territoriale informe le représentant de l'Etat dans le département de son intention de conclure un tel bail au moins trois mois avant sa conclusion.CGCT

CGCT, article L1311-3

Les baux passés en application de l'article L. 1311-2 satisfont aux conditions particulières suivantes :

1° Les droits résultant du bail ne peuvent être cédés, avec l'agrément de la collectivité territoriale, qu'à une personne subrogée au preneur dans les droits et obligations découlant de ce bail et, le cas échéant, des conventions non détachables conclues pour l'exécution du service public ou la réalisation de l'opération d'intérêt général.

Par dérogation à l'alinéa précédent, les droits résultant du bail ne peuvent faire l'objet d'une cession lorsque le respect des obligations de publicité et de sélection préalables à la délivrance d'un titre, prévues à l'article L. 2122-1-1 du code général de la propriété des personnes publiques, s'y oppose ;

2° Le droit réel conféré au titulaire du bail de même que les ouvrages dont il est propriétaire sont susceptibles d'hypothèque uniquement pour la garantie des emprunts contractés par le preneur en vue de financer la réalisation ou l'amélioration des ouvrages situés sur le bien loué.

Ces emprunts sont pris en compte pour la détermination du montant maximum des garanties et cautionnements qu'une collectivité territoriale est autorisée à accorder à une personne privée.

Le contrat constituant l'hypothèque doit, à peine de nullité, être approuvé par la collectivité territoriale ;

3° Seuls les créanciers hypothécaires peuvent exercer des mesures conservatoires ou des mesures d'exécution sur les droits immobiliers résultant du bail.

La collectivité territoriale a la faculté de se substituer au preneur dans la charge des emprunts en résiliant ou en modifiant le bail et, le cas échéant, les conventions non détachables. Elle peut également autoriser la cession conformément aux dispositions du 1° ci-dessus ;

4° Les litiges relatifs à ces baux sont de la compétence des tribunaux administratifs ;

5° Les constructions réalisées dans le cadre de ces baux peuvent donner lieu à la conclusion de contrats de crédit-bail. Dans ce cas, le contrat comporte des clauses permettant de préserver les exigences du service public ;

6° Lorsqu'une rémunération est versée par la personne publique au preneur, cette rémunération distingue, pour son calcul, les coûts d'investissement, de fonctionnement et de financement.